中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排行榜(2010年)

　一、榜單說(shuō)明

　　研究對(duì)象：本榜單將主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為研究對(duì)象。本榜單成交數(shù)據(jù)僅限住宅，不含商業(yè)、辦公等其他屬性成交數(shù)據(jù)。同時(shí)，不考慮企業(yè)項(xiàng)目權(quán)益劃分問(wèn)題。

　　研究方法：本榜單采取的研究方法遵守簡(jiǎn)潔性原則，將"銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的綜合體現(xiàn)"作為假設(shè)，以銷(xiāo)售業(yè)績(jī)作為排行榜的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)。在核心評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，本排行榜具體采用了銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積兩個(gè)具體衡量指標(biāo)。

　　研究成果：本榜單分為全國(guó)榜和城市榜兩部分。全國(guó)榜包括《2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20榜單》和《2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP20榜單》；城市榜包括北京、上海等全國(guó)八大典型城市的《2010年上半年城市企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP3排行榜》、《2010年上半年城市企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP3排行榜》、《2010年上半年城市項(xiàng)目銷(xiāo)售金額TOP10排行榜》和《2010年上半年城市項(xiàng)目銷(xiāo)售面積TOP10排行榜》等四類(lèi)榜單。

　　研究團(tuán)隊(duì)：通過(guò)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)遍布全國(guó)50座城市的分支機(jī)構(gòu)，共300余名研究人員，收集、整理與篩選了涉及70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)。

　　二、榜單發(fā)布

　　(一)2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜

　　2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20

　　2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP20

　　指標(biāo)界定

　　1、企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　2、項(xiàng)目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)僅限商品住宅，不含動(dòng)遷配套住宅及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，也不包含商業(yè)、辦公及其他屬性成交數(shù)據(jù)。同時(shí)，不考慮項(xiàng)目權(quán)益劃分問(wèn)題。

　　3、數(shù)據(jù)來(lái)源：涉及的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

　　4、城市范圍：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)覆蓋的全國(guó)70個(gè)主要城市，超過(guò)該范圍的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)不計(jì)入排名統(tǒng)計(jì)。

　　5、時(shí)間跨度：此次榜單各項(xiàng)數(shù)據(jù)若不作特殊說(shuō)明，其統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為2010年1月至2010年6月。

(二)2010年上半年八大典型城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜

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　　北京

　　上海

　　廣州

　　深圳

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　　杭州

　　天津

　　成都

　　武漢

四、榜單解讀

　　4.1 門(mén)檻：TOP20維持55(億元/萬(wàn)平方米)以上

　　2010年上半年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)的背景下，企業(yè)依然取得了比較理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。雖然相比2009年下半年企業(yè)的銷(xiāo)售情況有所下降，但相比2009年上半年，此次進(jìn)榜企業(yè)在金額和面積上都出現(xiàn)了量級(jí)的提升，大部分進(jìn)榜企業(yè)基本都達(dá)到了30%的增長(zhǎng)速度，而恒大、碧桂園和綠地三家企業(yè)最突出，恒大業(yè)績(jī)幾乎翻倍，碧桂園和綠地的業(yè)績(jī)則實(shí)現(xiàn)了100%以上增長(zhǎng)。

　　從入榜門(mén)檻來(lái)看，本次榜單仍然維持在較高水平。2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20榜單和銷(xiāo)售面積TOP20榜單的門(mén)檻分別為55億元和56萬(wàn)平方米，而TOP10的銷(xiāo)售金額門(mén)檻則維持在100億以上。

　　圖4-1 2010年上半年企業(yè)入榜門(mén)檻

　　資料來(lái)源：Top 20 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜

4.2 格局：強(qiáng)者恒強(qiáng)，梯隊(duì)間差距拉大

　　企業(yè)銷(xiāo)售的增加，使得企業(yè)規(guī)模得到了一定擴(kuò)大，而規(guī)模的擴(kuò)大則進(jìn)一步加快了企業(yè)銷(xiāo)售的速度。如此往復(fù)，企業(yè)間的差距隨著時(shí)間被逐漸放大。

　　此次排行榜在銷(xiāo)售金額排名上，第一梯隊(duì)沒(méi)有發(fā)生變化，依然維持了2009年下半年的那6家企業(yè)。其中除萬(wàn)科之外，第二到第六名之間差距很小。但梯隊(duì)之間的差距明顯拉大，第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)之間的差距達(dá)到了56億。在銷(xiāo)售面積排名上，第一梯隊(duì)的企業(yè)有5家，除萬(wàn)科、恒大之外另三家差距很小。但第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)間的差距達(dá)到64萬(wàn)平方米。

　　企業(yè)在發(fā)展時(shí)，不僅要瞄準(zhǔn)同梯隊(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和速度，也要關(guān)注上下梯隊(duì)之間的變化和發(fā)展。市場(chǎng)震蕩會(huì)加強(qiáng)和促進(jìn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化與聚集，從企業(yè)角度出發(fā)，這也是進(jìn)一步明確自身定位和發(fā)展方向的好時(shí)機(jī)。

4.3 龍頭：萬(wàn)科、恒大依舊稱(chēng)雄

　　在2010年上半年的銷(xiāo)售榜單中，萬(wàn)科和恒大依舊占據(jù)了頭把交椅。作為行業(yè)旗幟，萬(wàn)科一直堅(jiān)持相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，在全國(guó)化布局的過(guò)程中注重一二三線城市之間的均衡，始終堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，同時(shí)建立了一整套與企業(yè)發(fā)展規(guī)模相匹配的管理體系。企業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、服務(wù)各條線的均衡發(fā)展，使萬(wàn)科始終穩(wěn)定保持其中國(guó)房地產(chǎn)龍頭老大的地位。

　　而恒大繼今年一季度后再次稱(chēng)雄房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積榜單，且是所有上榜企業(yè)中唯一一家銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積在2010年上半年樓市調(diào)整中仍保持每月環(huán)比增長(zhǎng)，月月創(chuàng)業(yè)績(jī)新高的企業(yè)(2月春節(jié)期間除外)。恒大單盤(pán)銷(xiāo)售面積普遍較高，銷(xiāo)售額相比2009年上半年增長(zhǎng)近一倍，顯示了逆勢(shì)一枝獨(dú)秀的態(tài)勢(shì)。充足的土地儲(chǔ)備、低成本和強(qiáng)大執(zhí)行力將成為恒大進(jìn)一步突破的動(dòng)力，企業(yè)開(kāi)工量有望超出市場(chǎng)預(yù)期，繼續(xù)支撐其2010年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的繼續(xù)增長(zhǎng)。

4.4 戰(zhàn)略：看清大勢(shì)，提前布局

　　上半年的市場(chǎng)從4月調(diào)控新政后出現(xiàn)拐點(diǎn)，一線城市成交量受到嚴(yán)重影響，上海、北京等城市成交量甚至萎縮了70-80%；而前期價(jià)格上漲比較平緩的二三線城市的成交情況則相對(duì)平穩(wěn)。因此二三線城市的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也就成了企業(yè)成長(zhǎng)性的決定因素。 2010年上半年企業(yè)二三線城市的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重明顯提升。這直接成就了萬(wàn)科、恒大、綠地等以二三線城市為主要布局的企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上的突出表現(xiàn)，體現(xiàn)了企業(yè)率先布局高增長(zhǎng)二三線城市的戰(zhàn)略的成功運(yùn)用。

　　圖4-2 TOP20企業(yè)銷(xiāo)售金額城市集中度

　　資料來(lái)源：Top 20 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜

　　注：一線城市共4個(gè)城市，包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市共33個(gè)城市，包括27個(gè)省會(huì)城市、除一線城市外的2個(gè)直轄市和4個(gè)計(jì)劃單列市；三、四線城市：除一、二線城市以外的城市。

　　2010年上半年TOP20企業(yè)擺脫了市場(chǎng)下行的影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依舊出色。但是下半年的市場(chǎng)環(huán)境存在一定的不確定性，不排除有繼續(xù)下行的可能。企業(yè)需均衡安排城市布局、合理控制供應(yīng)節(jié)奏、有效制定應(yīng)對(duì)策略，這樣一方面有望提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另一方面也可為下一步的發(fā)力打好基礎(chǔ)。

　五、市場(chǎng)分析

　　5.1受新政影響，市場(chǎng)成交大幅萎縮

　　2010年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2009年末的繁榮形勢(shì)，十大城市市場(chǎng)交易量較去年同期出現(xiàn)一定漲幅；四月中旬起，隨著新政的頻繁出臺(tái)，部分投資性需求進(jìn)入觀望期，但價(jià)格調(diào)整并不明顯，隨即市場(chǎng)整體成交量急劇下滑。

　　以十大城市成交金額總和為例，2010年1-4月合計(jì)成交總金額為3，706億元，較 2009年同期增長(zhǎng)22.7%；十大城市5月和6月的成交金額分別為546億元和505億元，同比分別下降58.4%和61.5%，環(huán)比分別下降 60.7%和7.5%；整個(gè)1-6月，市場(chǎng)合計(jì)成交總金額為4，758億元，較2009年同期下降15.7%。

　　圖5-1 2009、2010年上半年十大城市成交金額總和

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

　　備注十大城市：上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、天津、杭州、武漢、成都

5.2熱銷(xiāo)項(xiàng)目體現(xiàn)多元需求，二線城市成交活躍

　　2010年上半年，市場(chǎng)經(jīng)歷了一季度的繁榮期與二季度的觀望期，一熱一冷使得各種需求相繼成為市場(chǎng)的主角。從上半年進(jìn)榜企業(yè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目的項(xiàng)目檔次分布看，既有藍(lán)色錢(qián)江、仁恒河濱城、金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等改善性需求與投資性需求，同時(shí)又有世紀(jì)金源湘江世紀(jì)城、貴陽(yáng)世紀(jì)城、合肥濱湖世紀(jì)城、成都保利公園等剛性需求，以及海南清水灣等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　新政相繼出臺(tái)，一線城市處于風(fēng)口浪尖，二線城市逐漸取代一線城市，成為投資者及剛性需求熱捧的市場(chǎng)。進(jìn)榜企業(yè)十大熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，二線城市金額和面積貢獻(xiàn)率分別達(dá)到67%和88%，而一線城市金額和面積貢獻(xiàn)率僅為14%和7%。

　　圖5-3 進(jìn)榜企業(yè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況(按金額計(jì))

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，項(xiàng)目為CRIC監(jiān)控的37家典型企業(yè)成交金額前10名。

　　注：一線城市共4個(gè)城市，包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市共33個(gè)城市，包括27個(gè)省會(huì)城市、除一線城市外的2個(gè)直轄市和4個(gè)計(jì)劃單列市；三、四線城市：除一、二線城市以外的城市。

　　項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，高檔項(xiàng)目：銷(xiāo)售價(jià)格為城市均價(jià)2倍以上；中高檔項(xiàng)目：銷(xiāo)售價(jià)格為城市均價(jià)1.5-2倍；中檔項(xiàng)目：銷(xiāo)售價(jià)格為城市均價(jià)1-1.5倍；中低檔項(xiàng)目：銷(xiāo)售價(jià)格為城市均價(jià)1倍以下。以下同此標(biāo)準(zhǔn)。

　　圖5-4 進(jìn)榜企業(yè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況(按面積計(jì))

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，項(xiàng)目為CRIC監(jiān)控的37家典型企業(yè)成交面積前10名。

第1頁(yè)：2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP20報(bào)告第2頁(yè)：三、榜單發(fā)布——2010年上半年八大典型城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜第3頁(yè)：四、榜單解讀——1、門(mén)檻：TOP20維持55(億元/萬(wàn)平方米)以上第4頁(yè)：四、榜單解讀——2、格局：強(qiáng)者恒強(qiáng)，梯隊(duì)間差距拉大第5頁(yè)：四、榜單解讀—— 3、龍頭：萬(wàn)科、恒大依舊稱(chēng)雄第6頁(yè)：四、榜單解讀——4、戰(zhàn)略：看清大勢(shì)，提前布局第7頁(yè)：五、市場(chǎng)分析——1、受新政影響，市場(chǎng)成交大幅萎縮第8頁(yè)：五、市場(chǎng)分析——2、熱銷(xiāo)項(xiàng)目體現(xiàn)多元需求，二線城市成交活躍第9頁(yè)：五、市場(chǎng)分析——3、企業(yè)銷(xiāo)售普遍超過(guò)09年同期水平，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)第10頁(yè)：六、企業(yè)分析——1、上市企業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑銷(xiāo)售排行榜第11頁(yè)：六、企業(yè)分析——2、南派開(kāi)發(fā)商依舊強(qiáng)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)縮小第12頁(yè)：六、企業(yè)分析——3、企業(yè)銷(xiāo)售集中度進(jìn)一步提高第13頁(yè)：六、企業(yè)分析——4、企業(yè)進(jìn)榜門(mén)檻依然維持在55億，200億企業(yè)數(shù)量激增第14頁(yè)：七、城市分析——1、城市：新政重創(chuàng)一線城市，二三線城市銷(xiāo)售平穩(wěn)第15頁(yè)：七、城市分析——2、區(qū)域：華北異軍突起，中西部表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)第16頁(yè)：八、項(xiàng)目分析——1、集中度：前10%項(xiàng)目集中度較去年同期上升明顯第17頁(yè)：八、項(xiàng)目分析——2、貢獻(xiàn)率：高檔項(xiàng)目貢獻(xiàn)率下降明顯，中檔項(xiàng)目比重持續(xù)上升第18頁(yè)：九、市場(chǎng)趨勢(shì)與企業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)——1、市場(chǎng)趨勢(shì)第19頁(yè)：九、市場(chǎng)趨勢(shì)與企業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)——2、市場(chǎng)趨勢(shì)企業(yè)發(fā)展
提要：《2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》是由中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的公益性排行。研究團(tuán)隊(duì)：通過(guò)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)遍布全國(guó)50座城市的分支機(jī)構(gòu)，共300余名研究人員，收集、整理與篩選了涉及70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)。
 

　　5.3企業(yè)銷(xiāo)售普遍超過(guò)09年同期水平，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)

　　排行榜數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比2009年同期平均增長(zhǎng)40%。2010年上半年企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆市增長(zhǎng)，綠地和碧桂園更是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比去年同期實(shí)現(xiàn)了翻番。恒大地產(chǎn)以211億元和332萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榮登金額排行榜亞軍以及面積排行榜冠軍位置，增長(zhǎng)率也達(dá)到了88%的較高水平。綜合來(lái)看這三家企業(yè)，無(wú)不是在二三線城市深耕的企業(yè)。尤其是恒大地產(chǎn)和碧桂園，目前絕大多數(shù)的土地儲(chǔ)備均位于三四線城市，這為企業(yè)日后的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。除了這三家企業(yè)，其他企業(yè)也有不同程度的增長(zhǎng)，受市場(chǎng)下行影響，保利、中海、富力以及世茂房地產(chǎn)的增長(zhǎng)只有個(gè)位數(shù)，處于行業(yè)較低水平。預(yù)計(jì)這些企業(yè)將在下半年發(fā)力，保證企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)的順利完成。

　　表5-5：進(jìn)榜企業(yè)中上市企業(yè)2010年與2009年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)比

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